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房地产楼市会崩盘吗?

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发表于 2014-7-21 17:11:18 | 显示全部楼层 |阅读模式
       被夸大的楼市崩盘:救市与救赎
  2014年,楼市变化的速度超过预期。

  3、4月份,以杭州、常州为代表的华东楼市率先出现降价,到5月东部多数城市房价下行,6月份一线城市加入调整行列。

  在这轮市场自发的向下调整中,一些声音认为中国房地产市场面临崩盘的威胁,因此调整尚未深入,不少城市已纷纷祭起救市大旗,取消限购不绝于耳;而另一些声音则指出,目前市场的调整是正常的,希望政策保持一致性,不要过多地行政干预。

  在7月16日的博鳌·21世纪地产论坛上,各方观点普遍认为,中国房地产市场正在小心翼翼地走在一条回归新常态的道路上。无论是爆发式的上涨还是断崖式的下跌,都不利于这种常态的恢复。而只有行业恢复常态,才能谈得上长远的发展。

  喧嚣的救市杂音

  国家统计局最新数据显示,房价下行从块状分布弥漫到了全面下调。70个大中城市中,新建商品房价格环比下调城市达到了55个,二手房环比下调城市达到了52个,呈现出普跌的趋势。同时,跌幅在加速。

  而6月之前以为是房价绿洲的一线城市,也已全面沦陷。中原地产预计本轮市场调整将持续到2015年。

  “这一轮市场调整实际上从去年年底就已经开始,到现在7、8个月了,还没有任何回暖的迹象。”参加论坛的一位开发商人士私下说,这是跟此前几轮调整不同的。当前部分区域和城市,确实出现了明显的供大于求。

  惨淡的市场令开发商开始节衣缩食,由此也影响到了地方财政,尤其是土地出让金的获取。还无法摆脱房地产依赖症的地方政府,慌张了。截至目前,已有超过10个城市已经取消或暗中放松了限购。地方政府出手救房地产,其实是救它的经济。业内人士预计,二线城市中经济相对比较好的城市,如厦门、南京、武汉等,有可能在执行层面放松限购;二线中经济一般的城市及三线城市,可能会全面放松限购。

  面对地方政府此起彼伏的救市,住建部政策研究中心主任秦虹认为,限购不应该完全取消;抑制投资和投机性需求,保护合理的住房需求,这一政策的底线不能突破。秦虹指出,如果所有城市都放开限购,可能一两个月大家还在观望,但一旦预期房价会上涨,投资者依然会冲到房地产市场。如果对这种趋势判断错误,选择时机不正确,投资就可能激发更大的泡沫。

  21世纪经济报道记者采访的多个大型地产商人士认为,很多城市即使限购放松或取消也意义不大了。因为,限购取消带来的将是投资需求。而投资看预期,如果预期没有变化,限购对市场的刺激是有限的。

  市场化的悖论

  包括万科、金地等大型地产商在内的人士均认为,此轮房地产调整,是在没有出台相应打压政策的背景下发生,其实质是市场本身发生的变化和调整。但华远地产(华远九都汇)董事长任志强指出,上半年楼市并没有那么差,销售额3.1万亿,同比去年只少了2000亿;而且,6月份的销售面积降幅正在收窄。

  中南控股有限公司董事、中南地产集团总裁陈小平指出,与之前区别的是,今年的楼市由政策转变为市场调整。未来可能是L形的曲线,市场逐步调整,要想回到去年是不可能的。“呼吁政府救市不合情理。现在的供求关系不是政府一道命令和一个文件就可以扭转的。”陈小平认为,市场化调整是一个常态。

  “房地产高增长的时代已经过去了。市场处在去库存的周期调整阶段,还要持续一两年的时间;但目前的市场是刚需和改善型的需求为主,是健康的;需求也暂时不会下降,还是会保持目前的状态。”在7月16日的21世纪博鳌地产论坛上,一位开发商说。

  上述观点反映了当前开发商的普遍心态。然而,在市场化的维度上,另一个问题又值得警惕。与多数开发商不同,任志强认为当前房地产市场非市场化的因素越来越多,比如越建越多的保障性住房。

  “非市场的容量扩大的时候,必然会分化市场需求,导致市场正常的需求信息不对。”任志强指出,今年商品房销售的下降和供应的整体增加,其中政府保障性住房数量巨大,于是出现了很多地区特殊的供大与求。

  “退回到非市场化占主导地位或者是政府限价占主导地位的市场,对今后的房地产市场来说是最危险的。”他说。

  如何自我救赎?

  金地董事长凌克指出,近年来,业界的基本共识是:宏观经济将进入持续非高速增长的“新常态”,地产业的光环也渐褪去,如何打开新思路,实现新发展,正成为当下行业面临的共同课题。

  在行业政策层面,全经联房地产商会会长聂梅生认为,要从地根和银根上解决问题。“2004年土地出让金收入只有5000多亿,去年达到3.9万亿,相当于地方财政的60%,其结果当然是地价领跑房价越来越快,地价指数远远在房价之上。”聂梅生认为,改革的办法就是让农村集体用地同价同权,实现土地市场的统一。

  在银根问题上,她认为,过去的货币政策和金融政策推升了房价,但合理的金融工具也可以平滑房价,应该推出中国房地产业的REITs,让社会资金可以进入全产业链而不仅仅是开发环节。

  在微观的企业层面,凌克认为,目前很多房企都在改变单一住宅开发模式,向多元化拓展。在产品维度上,结合房地产住宅开发业务,在商业、旅游、养老服务等相关产业领域延伸;在产业链维度上,向房地产上、下游产业延伸,比如进入社区服务和房地产金融领域。此外,在空间维度上,一批房企还将触角伸向海外。

  陈小平认为,房地产行业的竞争,由原来的土地、政府和资金的竞争,正在转变为价值和价格以及客户之争,这是行业真正发生的变化,也是开发商要研究和应对的。

  “市场的本质就是优胜劣汰。”他说,行业回归市场竞争的本质,核心就是客户。“今年跟很多企业进行交流,谈的第一件事情就是成本如何控制。我们今年成本要控制10%到20%。”陈透露。成本要比别人更低,才可以赚更多的利润。

  万科则进行了更为彻底的颠覆:学习互联网,变为一家轻资产公司。首先是小股操盘,通过管理和运营产生价值;通过更少的股东投入产生效率,为股东创造更多的价值。

  其次是平台化。万科总裁郁亮认为,未来的万科将会打造一个平台,包括业务和人才的平台,平台扩大之后,运营能力将更为重要。


本站网友  发表于 2015-10-13 14:05:50
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